A parte elétrica de um condomínio só costuma ser lembrada quando para: o portão trava, a bomba não liga, a garagem fica no escuro. A manutenção preventiva existe para inverter essa ordem e encontrar o problema antes que ele afete os moradores.
Por que a preventiva compensa
As conexões elétricas se afrouxam com o tempo, com a vibração e com a variação de temperatura. Uma conexão frouxa esquenta, e o aquecimento é uma das causas mais comuns de falhas em quadros. O mesmo vale para contatores de bombas e motores de portões, que trabalham muitas vezes por dia.
A corretiva sempre chega depois do incômodo, e muitas vezes em horário ruim. A preventiva é programada.
O que um plano deve incluir
Quadros elétricos
- Inspeção visual de disjuntores, barramentos e cabos.
- Reaperto das conexões.
- Identificação dos circuitos no quadro.
- Verificação de sinais de aquecimento, como marcas escuras e cheiro de queimado.
Bombas e piscina
- Quadro de comando das bombas de recalque e de piscina.
- Contatores, relés e boias de nível.
- Alternância entre bombas, quando o sistema tem mais de uma.
Portões e acesso
- Alimentação elétrica dos motores.
- Placas de comando e sensores de fim de curso.
- Cerca elétrica, quando existe.
Iluminação
- Áreas comuns: garagem, corredores, portaria e áreas externas.
- Sensores de presença e fotocélulas.
- Iluminação de emergência: teste de funcionamento e estado das baterias.
Aterramento e SPDA
- Conexões do aterramento no quadro.
- Descidas e caixas de inspeção do SPDA. A ABNT NBR 5419 prevê inspeções periódicas do sistema de proteção contra descargas atmosféricas. Veja o serviço.
Com que frequência
A frequência depende do tamanho do condomínio, da idade das instalações e de quantos equipamentos existem. Um condomínio com várias torres, bombas e portões precisa de visitas mais frequentes do que um prédio pequeno. O importante é ter uma rotina definida e um registro do que foi feito em cada visita.
Registro e histórico
Cada visita deve gerar uma descrição do que foi verificado, do que foi corrigido e do que precisa de orçamento. Esse histórico ajuda o síndico a planejar despesas e a mostrar para os moradores o que está sendo feito.
E quando é emergência
Mesmo com preventiva, imprevistos acontecem. Vale saber antes quem atende o condomínio no fim de semana. A Stak atende também aos sábados, domingos e feriados. Conheça a manutenção elétrica predial.